Türkiye’de gayrimenkul sektöründe yatırım yapmak isteyenlerin karşısına çıkan birçok terim var. Özellikle arsa yatırımı düşünenler gabari nedir sorusunu sıklıkla sorar. Sen de gabari sınırlaması, hesaplaması ve ilişkili konuları öğrenmek istiyorsan okumaya devam et!
Fransızcadan dilimize geçen gabari, inşaat ve emlak sektöründe yapı yüksekliğini belirlemek için kullanılan bir terimdir. Binanın inşa edildiği arsanın belediye tarafından izin verilen en yüksek uzunluk değeri gabaridir. Köprü ve alt geçit gibi tır, kamyon, tekne gibi araçların geçtiği yollarda da yüksekliği belirtmek için gabari kelimesi kullanılır.
Her belediye bölgesinin arsa ve coğrafi yapılarına göre bina inşaatlarına kaldırımdan çatının tepe noktasına kadar farklı yükseklik izinleri verir. Örneğin deprem bölgesi olan bir yerde 7 metreye kadar belediye izin verirken aynı ilin zemini sağlam ilçelerinde 15 metre olabilir. Burada önemli olan unsur belediyenin gabari sınırını aşan inşaat yapılamayacak olmasıdır.
Arsada gabari, bir inşaatın o arsa için en fazla kaç katlı ya da kaç metre yüksek olarak inşa edilebileceğini gösteren ölçüdür. Emsal ise katların arsanın alanına oranla toplam inşaat alanını belirlerken kullanılır. “Arsada gabari nedir?” sorusunu emsal ile açıklamakta fayda var, çünkü iki kavram birbiriyle doğrudan ilişkili. Satılık ya da kiralık arsa arıyorsan bu terimleri bilmen daha bilinçli şekilde yatırım yapmana yardımcı olabilir.
Arsada gabari ne demek sorusuna detaylı yanıt vermek için öncelikle bu kavramları anlamak gerekir. Yapı sektöründe gabari “yapı gabarisi” olarak tanımlanarak diğer ölçüm şekillerinden ayrılır. Binaların belediye tarafından öngörülen azami yüksekliği gabari olsa da inşaat ölçülerinin ayarlanması için tek başına kullanılmaz. Emsal değeri de binanın yükseklik, genişlik, alan ölçülerini belirlerken dikkate alınır.
Örneğin bir arazi üzerine inşaat yapmak istiyorsan belediye, arsanın yüzölçümünü ve kendi sınırlarını dikkate alarak sana binanın maksimum yüksekliğini söyler. Fakat sadece bu bilgi ile inşaat yapamazsın. Binanın imar planında görünen parseldeki diğer yapıların alan hesabı yapıldıktan sonra kat sayısı, genişlik gibi bilgileri belirleyebilirsin.
Gabari hesaplaması yapılırken belediye arazinin alanı, en ve boyu, emsal yapıların yüksekliği gibi farklı değerleri dikkate alır. Gabari hesaplarken belediyenin bildirdiği azami yükseklikten 0.5 metre çatı katı farkı çıkartılır. Ardından elde edilen sonuç planlanan inşaatın tek kat yüksekliğine (genelde 3 m alınır) bölünerek binanın kaç katlı inşa edilebileceği bulunur. Gabari hesaplama kısa bir örnekle açıklanırsa:
Örnek: Gabarisi 7.5 metre olan 1000 metrekarelik bir arazi var. Aynı arazinin emsal değeri 0.5 olduğunda bir katın metrekare değeri “Arsa x Emsal Değeri” formülü ile şu şekilde bulunur:
1000 m2 arazi alanı x 0.5 emsal değeri = 500 m2 toplam inşaat alanı (kat alanı)
7.5 m gabari – 0.5 m çatı payı = 7 metre yükseklik
7 m gabari ÷ 3.3 m tek kat yüksekliği = 2 kat
Bu arsa için tek kat 3.3 metre olarak alındığından gabari sınırlaması aşılmadan inşa edilebilecek kat sayısı 2 olur. Kat başına ayrılması gereken alanı hesaplarken “kat alanı ÷ kat sayısı” formülü kullanılır. Örnekteki arazide inşa edilecek binanın alan hesaplaması:
500 m2 toplam inşaat alanı (kat alanı) ÷ 2 kat = 250 m2
Bu durumda örnekteki arsada 500 m2 toplam inşaat alanı vardır. Buna göre çatı dahil en fazla 7.5 metre yükseklikte, 2 katlı bina inşa edilebilir. Her kat en fazla 250 m2 olarak inşa edilebilir ve 2 kat için toplam 500 m2 inşaat alanı kullanılabilir.
Kat karşılığı arsa arıyorsan ya da kendi arazine inşaat yapma niyetin varsa gabari, emsal değerlerini bilerek daha başarılı olabilirsin. Özellikle arsada gabari ne demek sorusunun cevabını iyi anlamanda yarar var. Çünkü belediyelerin belirlediği bu değerler yatırımının değeri üzerinde direkt olarak etkilidir. Gabari nedir ve nasıl hesaplanır sorularından sonra şimdi de belediyelerin bu ölçüyü neye göre belirleyip sınırladığını ele alalım.
Belediyeler gabari değerini düzenli ve kente uygun yapılaşma amacıyla belirler. 30 katlı binaların yanına 2 katlı binalar inşa edilmesi hem görüntü kirliliği hem de alt katta yaşayanlar için sorun olabilir. Üstelik olası afet durumlarında sakınca yaratır. Bu nedenle gabari sınırlaması uygulanarak kentsel yaşamda düzenin sağlanması hedeflenir.
Gabari sınırı her zaman üst limiti gösterir. Dolayısıyla gabari sınırının altında bütçe yeterli değilse inşaat yapmak da mümkündür. Bazı arsaların tapuda gabari değeri görünmez. Bu tarz arsalarda “H serbest” terimi kullanılır. “H” harfi yükseklik ifade eder ve gabari değerini gösterir. Bu durumda olan arsalar için alan üzerinden hesaplama yapılarak inşaat yüksekliği bulunabilir.
Örneğin: 1000 m2 arsa, 0.5 emsal değeri olan üstteki örneğin 500 m2 inşaat alanı vardır. Aynı arsa “H Serbest” ise:
Tek kat 100 m2 olacak şekilde 5 katlı bina
Tek kat 125 m2 olacak şekilde 4 katlı bina
Tek kat 250 m2 olacak şekilde 2 katlı bina
Üstteki örnekler gibi toplam inşaat alanı 500 m2’yi aşmayacak şekilde birçok farklı kat yüksekliği ile bina yapılabilir.
Emsal bir arsa üzerine inşaat yapılmak istendiğinde binanın net metrekare alanını belirlemek için kullanılan bir değerdir. Gabari binanın yüksekliğini belirlemek için yeterliyken kat sayısı ve alanına karar vermek için KAKS değerinin bilinmesi gereklidir. Emsal değeri genellikle tapu belgelerinde “Kat Alanı Kat Sayısı” kısaltması olan KAKS ifadesi ile açıklanır.
Emsal hesaplama işlemi binanın tüm kat alanlarının toplam metrekaresi üzerinden yapılır. Toplam inşaat alanı ve parsel alanı oranlanır. Örneğin 500 m2 arsada 0.5 emsal değeri varsa “500 x 0.5 = 250 m2” olduğu için bu arsada yapılan binanın tüm katlarının alanı toplam 250 m2 olmalıdır. Emsal ve gabari hesaplamasında kullanılan formüller şunlardır:
toplam inşaat alanı = (parsel m2 x emsal değeri)
Kat sayısı = (gabari – çatı farkı ÷ kat yüksekliği)
Kat başına toplam inşaat alanı = (toplam inşaat alanı ÷ kat sayısı)
Arsalara yapılacak olan binanın planı çıkarılmadan önce gabari, emsal değerlerinin bilinmesi zorunludur. Aksi hâlde yapı, belediyenin kurallarına uymadığı için ruhsat alması mümkün değildir. Peki, gabariyi neden bilmesin? İşte, nedenleri;
Arsa üzerine inşa edilebilecek yapının kaç katlı olabileceği değerini direkt olarak etkiler.
Yüksek gabari değerine sahip olduğundan çok katlı binalar inşa edilebilecek araziler değerlidir.
KAKS yani, emsal değerini bilmek araziye kaç tane daire yapılabileceğini hesaplamanı sağlar.
Kat başına düşen metrekare değeri, daire büyüklüklerini KAKS ile ön görebilirsin.
Arsa yatırımı yapmadan önce tapuda gabari sorgulaması yapmak mümkündür. Çoğunlukla tapu dairelerine giderek parsel numarası üzerinden bilgi alabilirsin. Elinde tapu varsa bilgileri şu şekilde okuyabilirsin:
“H” değeri ile gösterilen değer gabari yüksekliği, KAKS emsal değeridir.
“H Serbest” yazıyorsa kat sınırlaması olmadan KAKS üzerinden hesaplanarak inşaat yapılabilir anlamına gelir.